Hausmodell im Rohbau mit Ziegelsteinen, Kelle und Bauplänen

Immobilienfinanzierung

Sauber geplant, zügig eingereicht.

Ich sage es Ihnen offen: Eine Immobilienfinanzierung ist aufwendig.

Der Hintergrund ist, dass die Banken in Deutschland am längeren Hebel sitzen. In der Praxis erlebe ich oft lange Wartezeiten und Unterlagen, die Stück für Stück nachgefordert werden. Das kann ziemlich zermürbend sein.

Deshalb reichen wir Ihre Finanzierung von Anfang an vollständig ein, damit die Bank schnell entscheiden kann. Die Angebote mehrerer Banken vergleiche ich für Sie.

Rechnen Sie selbst nach: Kaufnebenkosten, Monatsrate und Restschuld nach der Zinsbindung zeigt der Finanzierungsrechner weiter unten ↓. Weitere Rechner, etwa den Zinseszinsrechner, finden Sie unter Wissenswertes →

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Selbstauskunft Finanzierung

Oft gefragt

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Als grobe Orientierung sollte die monatliche Rate nicht mehr als 35 bis 40 % Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Dabei müssen Rücklagen für Instandhaltung, Nebenkosten und unerwartete Ausgaben eingeplant werden. Wir erstellen eine Haushaltsrechnung, die auch Kinder oder Elternzeit berücksichtigt.

Geht eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Grundsätzlich ist eine sogenannte Vollfinanzierung möglich, vor allem bei hohem und sicherem Einkommen, etwa bei Ärzten oder Beamten. Sie ist aber meist teurer und mit mehr Risiko verbunden, weil die Bank für einen höheren Beleihungsauslauf einen Zinsaufschlag verlangt. Ob das sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Das hängt vom Zinsniveau, Ihrer Restschuld nach Ablauf der Bindung und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab. Viele wählen 10 bis 15 Jahre. Gut zu wissen: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie ein Darlehen mit festem Zins mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 BGB). Wichtig: Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zu den dann gültigen Zinsen weiterfinanziert. Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, kann Ihre Rate deutlich höher ausfallen (Zinsänderungsrisiko). Je kürzer die Zinsbindung und je höher die Restschuld, desto größer ist dieses Risiko.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

In der Regel Gehaltsnachweise, Steuerbescheide (bei Selbstständigen meist die letzten zwei Jahre), einen Eigenkapitalnachweis, Ausweis und Objektunterlagen wie Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und bei Wohnungen die Teilungserklärung. Ich gebe Ihnen eine vollständige Checkliste.

Ihre Frage war nicht dabei?

Sprechen Sie mich gerne direkt an, telefonisch oder per E-Mail.

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Finanzierungsrechner: Was kostet Ihre Immobilie wirklich?

Berechnen Sie Kaufnebenkosten, Darlehensbetrag, Monatsrate und Restschuld nach der Zinsbindung. Die Kaufnebenkosten sind für Bayern voreingestellt und lassen sich anpassen.

Monatliche Rate–

Darlehensbetrag–

Restschuld nach 10 Jahren–

Schuldenfrei nach–

Kaufnebenkosten–

Zinsen während der Zinsbindung–

Beleihungsauslauf–

Tilgungsplan als Tabelle anzeigen

So wird gerechnet

Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und, falls ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision (Käuferanteil meist 3,57 %). Die Nebenkosten werden zum Kaufpreis addiert, das Eigenkapital wird abgezogen. Daraus ergibt sich der Darlehensbetrag.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand: Oktober 2026): 3,5 % Bayern · 5,0 % Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen · 5,5 % Bremen, Hamburg, Sachsen · 6,0 % Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern · 6,5 % Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein. Der Rechner nutzt den Satz für Bayern.

Rate: Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Eine Sondertilgung wird jeweils am Jahresende abgezogen.

Nach der Zinsbindung: Der Zins ist dann offen. Bis zur Schuldenfreiheit rechnet der Rechner vereinfacht mit dem gleichen Zins weiter.

Faustregel: Die Rate sollte nicht mehr als 35 bis 40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen und mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Hinweis: Unverbindliche Beispielrechnung. Sie ersetzt keine persönliche Beratung. Der tatsächliche Zins hängt von Bank, Bonität, Beleihungsauslauf und Zinsbindung ab. Bereitstellungszinsen, Kosten für ein Wertgutachten und Förderdarlehen sind nicht berücksichtigt. Die Berechnung erfolgt nur in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden nicht übertragen oder gespeichert.

Passt die Finanzierung zu Ihrem Leben?

Ich vergleiche Angebote verschiedener Banken, prüfe Fördermöglichkeiten und reiche Ihre Finanzierung vollständig ein.

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